El Supremo frena los desahucios con menos de un año de impagos
Insta a que se aplique la nueva Ley Hipotecaria, que es más ventajosa para los hipotecados, a los procesos judiciales en marcha
El Tribunal Supremo ha instado este miércoles a aplicar la ley de Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria, aprobada en marzo, para determinar la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de un préstamo, lo que en la práctica impedirá desahucios con menos de doce cuotas impagadas.
La Ley Hipotecaria, que entró en vigor en junio de este año, prevé, entre otras medidas, que el banco solo podrá comenzar el procedimiento de desahucio si hay doce cuotas impagadas o el 3% del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del mismo. De hecho, tal como adelantó Economía Digital, la nueva legislación es de las más duras a la hora de provocar ahora un desahucio.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios «declaradas abusivas» podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean «especialmente perjudiciales». El Supremo, sin desatender al TJUE, entiende que es mejor para el afectado la aplicación de la nueva ley aprobada este año que otra medida. El tribunal europeo, de acuerdo con EFE, se oponía a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva «sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia».
Según el criterio del TJUE, de acuerdo con el Supremo, un contrato hipotecario no puede subsistir sin la correspondiente garantía, es decir, el inmueble, por lo que en caso de suprimirse la cláusula que sustenta dicha garantía el contrato sería nulo. Pero ello supone para el cliente consecuencias no deseadas, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo y la pérdida de las ventajas fiscales legalmente previstas para la ejecución hipotecaria.
En base a esta decisión, el Supremo recomienda a todos los juzgados españoles que los procesos de desahucio iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (normativa de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) deben ser sobreseídos sin más trámite.
Para las hipotecas que generaran procesos de desahucio tras la entrada en vigor de esta legislación, el Supremo declara que los procesos deben darse por sobreseídos si se han impulsado sin aplicar los criterios que fija la nueva Ley Hipotecaria; es decir, si se han acumulado menos de 12 cuotas impagadas en la primera mitad de la vida del préstamo; o de 15 cuotas, si la cifra se produce en la segunda mitad.
El TJUE se ocupó de esta cuestión después de que el Supremo elevara a la corte europea en 2017 una cuestión prejudicial para que determinara si la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado impedía a un juez español mantener abierto el procedimiento hipotecario, es decir, sobreseerlo o no.
