Comisiones por la cuenta ligada a la hipoteca: ¿cuándo es legal?

A la hora de contratar una hipoteca, la mayoría de los bancos ponen como requisito hacer las quotas mensuales a través de una cuenta corriente de su entidad, que se deberá abrir para ese fin. El problema es que muchos de ellos cobran comisiones de mantenimiento por esa cuenta, y lo que debería ser un mero trámite puede acabar siendo un descalabro.  

Esta práctica no siempre ha sido legal, ni en todos los casos. Por eso es importante estudiar, antes de firmar ningún contrato, si todo está en orden y si esos pagon son realmente inevitables.

El Banco de España ha considerado tradicionalmente que las cuentas abiertas por imposición de la entidad cuyo único objetivo es pagar las cuotas de una hipoteca o de un préstamo personal o cobrar los intereses de un depósito no deberían tener comisiones de mantenimiento y administración, ya que, al fin y al cabo, “el cliente estaría pagando por cumplir una obligación”, señala el regulador en su Memoria de reclamaciones de 2018.

Sin embargo, del dicho al hecho hay un trecho. Si el banco puede o no cobrarnos comisiones por la cuenta asociada a un crédito, una hipoteca o un depósito no depende tanto de su buena voluntad, sino de la fecha en la que se firmó el contrato, aclaran los expertos del comparador de productos bancarios HelpMyCash.com.

Abril de 2012, la fecha clave

Si el producto se contrató antes del 29 de abril de 2012, no hay debate alguno: el criterio del Banco de España es que la entidad no puede cobrarnos comisiones por las cuentas vinculadas, siempre y cuando se usen exclusivamente para el pago de préstamos o el cobro de intereses.

Además, el regulador considera que tampoco cabría la posibilidad de aplicar comisiones de mantenimiento sobre la cuenta si esta se utilizase para atender otras obligaciones relacionadas con el producto principal como el pago de los seguros vinculados a la hipoteca. Por el contrario, si la cuenta se usa para realizar otras operaciones como, por ejemplo, pagar con tarjeta en comercios, sacar dinero o abonar recibos de suministros, entonces sí podrían cobrarnos.

La fecha coincide con la entrada en vigor de la normativa general de transparencia y de crédito al consumo, que modificó el criterio que venía siguiendo el Banco de España. Esto significa que las cuentas vinculadas a un producto firmado con posterioridad a abril de 2012 sí pueden tener comisiones. Eso sí, siempre que el banco cumpla una serie de requisitos.

Criterios que debe cumplir el banco

Las cuentas asociadas a productos de financiación o de ahorro constituidos con posterioridad a abril de 2012 o que tras esa fecha fueran objeto de novación podrán tener comisiones, incluso si su titular no les da otro uso más que el pago del préstamo o el cobro de los intereses. Este hecho “no se puede considerar apartado de las buenas prácticas bancarias”, señala el regulador, siempre y cuando el banco cumplan con los requisitos exigidos por la normativa.

Probablemente, el más relevante sea el que hace referencia al hecho de que el banco no puede modificar unilateralmente las comisiones de la cuenta mientras siga vigente el producto vinculado. Así, si cuando se constituyó la hipoteca se estipuló una comisión de mantenimiento de 15 euros trimestrales, esta no podrá aumentar posteriormente. Por el contrario, si la cuenta era gratuita al principio, deberá seguir siéndolo durante toda la vida del préstamo, la hipoteca o el depósito, afirman fuentes de HelpMyCash.

Además, para que el cobro de comisiones se ajuste a la normativa, el banco deberá haber informado antes de la contratación del producto principal de la obligación de abrir una cuenta asociada, así como de su coste de mantenimiento. En el caso concreto de las hipotecas, esta información deberá aparecer en la FIPRE y en la FEIN.

Asimismo, el coste de la cuenta se tendrá que incluir en el cálculo de la TAE y tanto la obligación de dar de alta la cuenta como su precio tendrán que aparecer recogidos en el contrato.

Si no se dan los requisitos anteriores, el cliente podría reclamar (primero al SAC de su entidad y luego al Banco de España), ya que la actuación su entidad no se ajustaría al criterio de buenas prácticas bancarias o, incluso, a la normativa actual, aclara HelpMyCash.