Ayudas directas y colaboración público-privada: claves para superar los problemas de acceso a la vivienda

Que el precio del alquiler de vivienda es inaccesible para las personas más vulnerables no es nuevo, que las ayudas fiscales en España son muy reducidas en comparación con otros países europeos, tampoco. Pero que el escenario ha empeorado este 2021, sí.

La crisis sanitaria global ha dejado a muchas familias sin empleo o con salarios más bajos y donde más se está notando es en los hogares con rentas más bajas. Por eso, esta parte de la población es la que más está sufriendo los elevados precios del alquiler, y se enfrenta a dificultades en el pago de la vivienda.

Así lo ha puesto de relieve el Catedrático de Economía Aplicada por la UAB, Josep Oliver,, durante su intervención en la XXII Jornada Anual del Club Inmobiliario Esade Alumni: ‘European Residential Rental Market’, organizada por Anticipa Real Estate y ESADE Alumni. Oliver ha centrado su discurso en el principal problema del mercado inmobiliario: la accesibilidad.

Una situación provocada principalmente por una oferta reducida a la vivienda en alquiler, una escasa proporción de vivienda de alquiler social (un 1,1% del total del parque, muy por debajo del 38% de Países Bajos o el 14% de Francia) y un modesto volumen de ayudas públicas.

Todo esto se traduce en un peso de la renta de alquiler sobre el ingreso familiar que supera largamente el 30% para 1,4 millones de familias, del total de 3,4 millones que viven en régimen de arrendamiento.

Su mensaje ha sido claro, “España precisa una estrecha colaboración público-privada”. Si bien, los temas de accesibilidad han devenido en un tema de discusión social durante años. El catedrático ha comentado que, en España, la actuación pública siempre ha ido en favor de la propiedad, fomentando la compra y dejando el alquiler como algo residual.

En Portugal hay beneficios fiscales y colaboración con el sector público

Mientras que en otros países como Portugal hay una estrecha colaboración público-privada con reducciones de precios y mejoras de fiscalidad. Pero también en Francia se fomenta una construcción de alquiler accesible, con fuerte desgravación fiscal que permite recuperar una parte de la inversión privada.

Oliver ha explicado que unos 700.000 hogares españoles con bajos ingresos dedican en torno a un 40% de su renta disponible a pagar los costes de una vivienda de alquiler, una cifra que se sitúa por encima de la registrada en Italia (34%), Francia (29%) o Alemania (28%).

Si en lugar de la posición en la escala de ingreso se tienen en cuenta los ingresos absolutos por hogar, se estima que 500.000 hogares que en 2019 ingresaban menos de 1.000 euros al mes destinaban cerca del 45% de su renta a pagar el alquiler, y más del 32% si los ingresos se encontraban entre los 1.000 y los 1.499 euros.

“Tenemos un problema de accesibilidad muy severo”

En este sentido, Josep Oliver ha asegurado que “tenemos un problema de accesibilidad muy severo” que afecta a más de un millón de hogares. Y ante esta situación propone distintas soluciones en función del período de tiempo en que se pongan en marcha.

“En el corto plazo se necesitan medidas que permitan una reducción de forma inmediata del exceso de carga que algunos hogares presentan” esto son, reducciones en el precio. En concreto defiende la necesidad de una intervención directa de las Administraciones Públicas.

Dado que los mayores problemas de accesibilidad se concentran en las 700.000 familias con menores recursos, Oliver cree que lo más adecuado es que se destinen ayudas mensuales directas a estos inquilinos, lo que permitiría reducir el peso del alquiler sobre la renta. El coste fiscal por año de una medida de estas características sería de entre 700 o 1.500 millones de euros para la Administración.

En el corto y medio plazo también debería diseñarse un esquema de cooperación voluntaria público-privada como el de Portugal. Según Josep Oliver, un esquema parecido sería “beneficioso para el inquilino, el propietario y las Administraciones Públicas, ya que implica acordar, para las áreas tensas, reducciones de precios y mejoras en el tratamiento fiscal que permitan mantener, o incrementar moderadamente, la renta tras el IRPF”.

Por ejemplo, una reducción de precios del 20% en la ciudad de Barcelona combinada con un aumento de la deducción de la renta neta del alquiler hoy existente (del 60% actual al 100%) implicaría, para 30.000 viviendas en alquiler, un coste fiscal por año de unos 350 millones de euros, según sus cálculos.

Mientras que en el medio y más largo plazo el objetivo debería ser el aumento de la oferta de vivienda en alquiler. Ese incremento debería conseguirse atrayendo a inversores privados con medidas fiscales que permitan recuperar una parte relevante de la inversión efectuada en vivienda para alquilar en ciertas zonas y con precios máximos y contratos de alquiler, como ocurre en Francia.

La inversión privada «nunca ha sido tan alta»

También han participado en estas jornadas Marcus Cieleback, director ejecutivo y economista urbano jefe de Patrizia; Santiago Bau, director ejecutivo de Goldman Sachs; y Peter Papadakos, director de Investigación Europea de Green Street.

Quienes han realizado un análisis de la vivienda como inversión en el contexto europeo y han destacado que el principal reto sigue siendo la colaboración entre el sector público y el privado, especialmente en un momento en que “la inversión privada en el mercado residencial nunca ha sido tan alta”.

También han hecho referencia a la importancia de contar con políticas que permitan una regulación estable para atraer capital y oferta. Y que la pandemia no ha tenido un efecto transformador en el sector inmobiliario, porque todavía “hay interés en activos valiosos».