Sareb confía sus activos a los fondos ligados a sus accionistas

Tras encajar todas las piezas del puzzle, la Sareb, el banco malo presidido por Belén Romana, ha cerrado la adjudicación de la gestión de 170.000 activos (más de 90.000 préstamos y casi 80 inmuebles). Unos, hasta el año 2019, y otros hasta el 2021.

Quedarán entonces seis años para se cumplan los tres lustros que tiene esta sociedad para culminar su cometido, el de vender todos esos activos y devolver los 50.000 millones de euros de deuda con la que los adquirió.

Blackstone y Centerbridge se quedan con las ganas

Lo ha hecho repartiendo el negocio en cuatro lotes. Tres para los servicers ligados a sus tres principales accionistas al margen del FROB (Santander, Caixabank y Sabadell) y un cuarto, para que el fondo Cerberus, a través de Haya Real Estate, gestione préstamos adquiridos por Sareb a Bankia por 18.000 millones de euros.

De esta manera, Blackstone y Centerbridge, los fondos que habían adquirido las plataformas inmobiliarias de CatalunyaCaixa y Banco Mare Nostrum (BMN) como trampolín para hacerse con parte del negocio de Sareb, se convierten en los grandes perdedores.

No solo se han quedado fuera, sino que Altamira Asset Management (el gestor que controla el fondo Apollo y en el que participa el Banco Santander con el 15%) les ha arrebatado la gestión de los activos de Sareb, quedándose únicamente con los que son propiedad tanto de CatalunyaCaixa como de BMN.

Partición de los originarios activos de Bankia

Una de las peculiaridades en la adjudicación de estas carteras se relaciona con la partición de los activos de Bankia. Mientras que la administración y venta de activos del resto de entidades que hace dos años transmitieron los activos a Sareb (NCG, CatalunyaCaixa, Banco Valencia, Banco Gallego, BMN, Liberbank, Caja 3 y Ceiss) se han adjudicado como un todo, en el caso de los adquiridos a Bankia, debido a su volumen, Sareb a optado por repartir los préstamos por un lado y los inmuebles por otro.

De esta manera, Haya Real Estate, el vehículo constituido por el fondo Cerberus para la gestión de activos en España, será el único de los cuatro servicers que se no tendrá que vender ningún inmueble de Sareb, limitándose a gestionar los 52.168 préstamos al promotor que el banco malo compró a Bankia, casi el 58% de la gestión de activos financieros adjudicados por el banco.

La de Cerberus-Haya, adjudicación cantada

La de Haya –la entidad de la que es consejero uno de los hijos el expresidente del Gobierno, José María Aznar– era una adjudicación prácticamente cantada, debido a lo complejo que hubiera resultado migrar todos los créditos de Bankia a otra entidad y a que esta sociedad del fondo Cerberus lleva desde septiembre de 2013 gestionando en exclusiva los activos inmobiliarios de Bankia Habitat. Tanto los que todavía quedan en el balance de la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri (un volumen de 12.400 millones de euros) como los que fueron transferidos a Sareb.

Y será Solvia, la plataforma de gestión de activos inmobiliarios del Banco Sabadell, la que se encargue de vender todos los inmuebles adquiridos por Sareb a Bankia, con lo que la filial del banco presidido por Josep Oliu se hace cargo de la venta de 33.133 inmuebles, casi el 42% de los activos inmobiliarios cuya gestión ha adjudicado el banco malo.

Altamira y Servihabitat

A margen de los originarios activos de Bankia, Solvia también gestionará inmuebles y préstamos de Sareb adquiridos al Banco Gallego –entidad comprada por el propio Sabadell– y a Ceiss, el banco en manos de Unicaja. Mientras, Altamira tendrá el encargo de administrar y vender los préstamos e inmuebles que la sociedad presidida por Belén Romana compró a BMN, CatalunyaCaixa y Caja 3, esta dos últimas hoy en poder de BBVA e Ibercaja, respectivamente.

El último de los lotes se lo ha quedado Servihabitat, la plataforma participada al 51% por el fondo TPG y el 49% restante que permaneció en manos de Caixabank. Valorado en 9.200 millones de euros se compone de 9.400 préstamos y casi 21.000 inmuebles adquiridos por Sareb a Novagalicia, Liberbank y Banco de Valencia.

Primero pagan, luego cobran

¿Cuánto dinero van a cobrar estos servicers? De momento, nada. Todo lo contrario. Serán ellos los que adelanten 600 millones a Sareb a través de la conocida como fórmula upfront, con la que el banco malo se cubre las espaldas obteniendo una liquidez inicial.

La misma vía seguida por la mayoría de los bancos españoles con las ventas de sus plataformas inmobiliarias y de recobro. Se consigue un adelanto de capital que, en los próximos años, la Sareb irá devolviendo en función de las comisiones pactadas según se vayan cumpliendo los hitos contemplados en los contratos.

Negocio de unos 1.200 millones

Teniendo en cuenta que en 2013 pagó casi 200 millones por la administración de activos y las comisiones por ventas, esos 600 millones que adelantan los cuatro servicers servirían para cubrir los tres primeros años del contrato, aproximadamente la mitad de lo que, en la banda alta de los márgenes, se ha pactado. Los restantes 600 millones los cobrarían entre los años 2018 y 2021.

En estos contratos de gestión, que entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2015, se detallan, entre otros aspectos, determinadas obligaciones en materia de información, los procedimientos aplicables en la gestión de los activos y el régimen de comisiones.

Comisiones al detalle

Por la gestión global, la relativa a la gestión ordinaria, administrativo-contable, mantenimiento o gestión de cobros/pagos, la comisión tiene un mínimo garantizado más un plus por objetivos.

Por la venta de bienes inmuebles, la comisión es variable en función del resultado y de la naturaleza del bien objeto de venta (residencial, comercial, oficinas o suelo) y, en el caso de préstamos y créditos, las comisiones son variables en función tanto del cobro ordinario de cuotas relativas a los mismos, como de su recobro o negociaciones tendentes a su regularización (caso de estar en situación irregular), refinanciación o ejecución.