El Deutsche Bank excluye los pisos de la recuperación inmobiliaria en España

Recuperación inmobiliaria en España, sí, pero limitada. El Deutsche Bank (DB) no incluye al residencial como uno de los sectores aconsejables para que los inversores destinen capital con vistas a obtener rentabilidad a corto y medio plazo.

En el último informe sobre las perspectivas de negocio en el ladrillo nacional, la entidad financiera germana habla de oficinas y locales en las zonas céntricas de Madrid y Barcelona y de plataformas logísticas estratégicamente bien situadas, como los nichos de mercado donde sí aprecia la obtención de plusvalías futuras, pero ninguna mención a que se haga lo propio en cuanto a invertir en comprar viviendas o suelo para promoverlas.

En línea con los últimos movimientos

El documento elaborado por Deutsche Asset & Wealth Management viene a corroborar el sentido de los movimientos que se están produciendo, entre ellos el del inversor Javier Faus, responsable de Meridia Capital, que ultima la constitución de un nuevo fondo de hasta 600 millones de euros para seguir comprando activos. En este caso, y en línea con los vehículos de inversión en plena gestión, para seguir adquiriendo, además de oficinas, centros comerciales y hoteles, pero ni remotamente viviendas.

En el análisis de la entidad germana se recoge, como principal motivo para animar a los inversores, que tras dejar atrás las reducciones de rentabilidad registradas hasta hace un par de años, ahora se está apreciando un repunte sostenido de las rentas de alquiler en las mejores zonas de Madrid y Barcelona, y no descarta la existencia de buenas oportunidades en otras ciudades como Bilbao o Valencia.

Escasez de inmuebles terciarios

Por ello, y a pesar de las incertidumbres electorales, el banco alemán recomienda tomar posiciones para comprar activos ya en funcionamiento, de cara a alquilarlos, o incluso –y esto resulta novedoso– destinar la inversión a promover la construcción de nuevos inmuebles dada la escasez de edificios de alta calidad.

Otro dato a tener en cuenta por el Deutsche Bank es que esa mejora de las rentas ha situado las plazas de Madrid y Barcelona como las que mejores retornos están ofreciendo en Europa, por delante de Francfort, Munich, Milan o la Défense de París.

Entre los factores que están impactando en el mercado español, la firma destaca el fuerte crecimiento que protagoniza la economía, así como la creación de puestos de trabajo, aspectos que están impulsando la demanda.

Interés relativo por la vivienda

El informe viene a corroborar la estrategia compradora que están siguiendo las cuatro grandes socimis españolas (Merlin, Hispania, Axiare y Lar). En conjunto, el valor de sus activos alcanza ya los 8.000 millones de euros, incluyendo los 5.600 millones que suma Merlin tras adquirir Testa. De ellos, solo 275 millones se han destinado a la inversión en viviendas.

Mientras que Merlin y Axiare Patrimonio no han destinado ni un euro para comprar activos residenciales, Hispania y Lar sí lo han hecho, aunque de manera muy timorata. Hispania, la sociedad controlada por los magnates estadounidenses Georges Soros y John Paulson, y solo al principio de su irrupción en el mercado bursátil, destinó 155 millones de euros en comprar 696 viviendas en alquiler en Madrid y Barcelona.

En el caso de Lar, el único activo residencial adquirido, por 120 millones de euros, ha sido un solar en la calle Juan Bravo de Madrid, de cara a promover la que está llamada a ser la promoción con las viviendas más caras de la capital.

DB, accionista en tres socimis

El Deutsche Bank participa como accionista en tres de estas cuatro socimis. No lo hace en Merlin, curiosamente la sociedad que dirige Ismael Clemente, el que durante los años de la burbuja fuera responsable del negocio inmobiliario de la entidad alemana en España.

En Axiare Patrimonio, el Deutsche, tras la última venta realizada a principios de septiembre, reconoce un porcentaje del 5% del capital., mientras que, desde agosto de 2014, mantiene invariables sus respectivas participaciones en Hispania y Lar, donde cuenta con el 2,54% y el 1,72%, respectivamente.

Compra de préstamos a Sareb

Al margen de estas acciones, la entidad germana protagonizó, a finales de 2013 y principios de 2014, sendas operaciones de compra de cartera de 37 préstamos hipotecarios garantizados con edificios de oficinas, espacios comerciales y hoteles en Madrid, Barcelona y Valencia.

El valor nominal conjunto ascendía a 423 millones de euros, pero, teniendo en cuenta el precio que pagó el banco malo a las entidades cedentes intervenidas, el Deutsche apenas abonó 200 millones.