Los derechos y obligaciones de los inquilinos y de los propietarios están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre ellos, se encuentra el derecho de tanteo y retracto –en los artículos 25 y 31–, que juega un papel fundamental cuando el propietario decide vender el inmueble que tiene alquilado.
Tanto el derecho de tanteo como el de retracto recaen a favor del inquilino, en concreto, sobre su posibilidad de adquisición preferente del inmueble. Es decir, cuando el propietario quiere poner a la venta su vivienda, el inquilino tiene el derecho de comprarla por delante de una tercera persona, con algunos matices y limitaciones.
Diferencias entre tanteo y retracto
Por un lado, el derecho de tanteo implica que el propietario de una vivienda arrendada tiene la obligación de avisar al inquilino que pondrá a la venta el inmueble antes de sacarlo al mercado, para que así este pueda usar su derecho de preferencia en la adquisición, en igualdad de precio y condiciones que para otros posibles compradores.
El inquilino tiene 30 días naturales para ejercer su derecho de compra, que se empiezan a contar desde que el propietario le notifica su intención de vender la vivienda.
Por el contrario, el derecho de retracto se ejerce una vez se ha realizado la venta del inmueble. El inquilino puede adquirir esa vivienda con las condiciones y precio que haya sido vendida a un tercero, siempre y cuando se dé alguno de estos supuestos:
- El propietario no informó a su inquilino de la puesta a la venda de la vivienda
- El propietario informó al inquilino de la puesta a la venda de la vivienda, pero omitió alguna de las condiciones
- El propietario vendió la vivienda a una tercera persona a un precio inferior del que le ofreció al inquilino durante el tanteo (en esta circunstancia, si el precio de venta es inferior al inicial, el arrendador podrá adquirir el inmueble a ese precio, y no al inicial que el propietario le había ofrecido, que era superior)
En este caso, el derecho de retracto también caduca a los 30 días, que empiezan a contar cuando el inquilino es informado, a través de las escrituras de compra, de las condiciones y el precio al que se ha vendido la vivienda.
Limitaciones al derecho de tanteo y retracto
Hay algunas situaciones en las que no se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto:
- Si el inquilino ha renunciado a través de una cláusula específica en el contrato de arrendamiento a este derecho (el comprador del inmueble alquilado tendrá que respetar el contrato de alquiler vigente y su duración)
- Si hay algún otro derecho de adquisición preferente por parte de una tercera persona (por ejemplo, el copropietario)
- Si todo el inmueble pertenece al mismo propietario y se vende de manera conjunta
- Si todo el inmueble se vende al mismo comprador (aunque cada vivienda tenga un propietario diferente)
El caso más habitual para su aplicación es cuando existe un contrato de alquiler en el marco de la LAU
Otras situaciones donde se ejerce el derecho de tanteo y retracto
El caso más habitual en el que se ejerce el derecho de tanteo y retracto es cuando existe un contrato de alquiler en el marco de la LAU. No obstante, existe también el derecho de tanteo y retracto proindiviso, regulado en el artículo 1524 del Código Civil, que es a favor del copropietario de un inmueble, cuando otro copropietario (o varios) quiere ponerlo a la venta sin haberle ofrecido la posibilidad de adquirir estas porciones de la propiedad.
Por otro lado, también pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Este es el derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas colindantes, regulado en el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR).
