¿A qué esperan los bancos para liquidar las inmobiliarias?

Los bancos españoles, y ahora también Sareb –el banco malo–, como acreedores de las inmobiliarias, siguen empeñados en negar la evidencia. La de que la inmensa mayoría de estas empresas no van a poder devolver los préstamos que recibieron para engordar la burbuja inmobiliaria, y su final no es otro que el de la liquidación y reparto de los activos.

Al paripé inicial de refinanciar la irrefinanciable deuda, le sigue ahora una nueva etapa –ya dentro de los inevitables procedimientos concursales a los que se han visto abocados tres de cada cuatro compañías– igualmente destinada al fracaso. La de alcanzar un convenio de acreedores para ofrecer una superación ficticia de la quiebra, con unos planes de pagos a todas luces inasumibles al estar supeditados prácticamente al retorno de una actividad similar a la de los tiempos del boom. O sea, ligados a la venta de decenas de miles de millones anuales de viviendas vendidas y a unos precios similares a los de entonces. Un cuento de la lechera que nadie, ni los propios bancos, se creen.

Menos riesgo

Si bien el riesgo de las entidades ha disminuido considerablemente, con esos 140.000 millones aportados en provisiones (la mayoría para cumplir con los dos Reales Decretos que el Gobierno aprobó el año pasado), y con la rebaja promedio del 45,6% en el precio de transferencia que pagó Sareb por los 73.000 millones de euros en los que las entidades rescatadas tenían apuntados sus respectivos créditos promotor, existirían otros 75.000 millones en créditos mantenidos como totalmente sanos, en muchos casos refinanciados, cuya credibilidad resulta más que dudosa.

Así las cosas, tanto los bancos como Sareb están nuevo en la encrucijada de afrontar la liquidación de activos, sacar los préstamos del balance y asumir ya las pérdidas adicionales que sean –o no, si en el futuro los activos se venden a un mejor precio– o seguir como hasta ahora, esperando que se obre el milagro, y la actividad inmobiliaria residencial se recupere por arte de magia y las inmobiliarias puedan hacer frente a sus pagos. Tanto las que ya están en concurso, las que lo han superado en falso y aquellas otras, como Realia o Quabit, a las que se mantiene con respiración asistida.

Para conocer la realidad en la que se encuentran estas empresas nada mejor que las notas redactadas por las auditoras como complemento a las informaciones trimestrales de las promotoras. Las de Deloitte, encargada entre otras de Martinsa-Fadesa, Realia o Reyal Urbis, no suelen andarse por las ramas a la hora poner sobre la mesa la cruda realidad de la situación.

El ‘caso Martinsa-Fadesa’

En el caso de Martinsa-Fadesa, la auditora viene a decir que el enésimo plan de viabilidad presentado para cumplir con lo contemplado en el convenio de acreedores tiene tantos condicionantes que se hace prácticamente imposible que pueda hacer frente a todos ellos con plenas garantías.

Trimestre tras trimestre, la misma historia, y eso que hasta 2014 la empresa presidida por Fernando Martín no tiene que hacer frente a pagos de grueso calibre para cumplir con los acreedores. Una historia que, de nuevo, pasa en estos momentos por restablecer el casi permanente déficit patrimonial existente, atendiendo los acreedores a la solicitud de la empresa de convertir sus créditos subordinados concursales por créditos participativos, por un importe de 139 millones de euros, para superar la enésima causa de disolución.

Una cantidad que podría ser mucho mayor –de hecho su patrimonio negativo a 30 de junio es de 3.934 millones de euros– de no ser por la prórroga permanente del Gobierno para no aplicar en toda su extensión la Ley de Sociedades de Capital. La conversión de los créditos en participativos eleva ya lo computado por este concepto a casi 1.500 millones de euros.

Manifestar la minusvalía de activos

Ingeniería financiera para eludir la cruda realidad. Que tres planes de viabilidad después, la situación se mantiene prácticamente inalterable por la perdurabilidad de la situación económica. Cada vez menos ingresos y unos activos cuyo valor se deteriora día a día.

Al respecto, la propia auditora hace hincapié en el hecho de que la necesidad de la inmobiliaria de tener que obtener liquidez en los próximos meses, para hacer frente a sus compromisos financieros, pondrá sobre la mesa otra cruda realidad. La de poner de manifiesta minusvalías adicionales por un deterioro de los activos, al estar estos ligados a la obtención de rentabilidades y flujo de caja futuros, como si de una situación normal estuviéramos hablando.